Aktuálně

Prodej nemovitostí ve spoluvlastnictví se v budoucnu výrazně zjednoduší. Od 1. července se totiž ruší předkupní právo spoluvlastníků, které poslední dva roky komplikovalo prodeje bytů s garážemi či sklepy ve společných prostorách. Tato změna ale také znamená, že spoluvlastníci už nebudou mít žádnou kontrolu nad tím, komu ostatní majitelé svůj podíl na nemovitosti prodají. Předkupní právo spoluvlastníků se po více než dvou letech prakticky ruší. „Pokud klient nemovitost koupí a bude ji následně prodávat, případně ji daruje, od července nebude muset nemovitost žádnému ze spoluvlastníků nabízet,“ přibližuje ředitel společnosti Bidli reality Ondřej Mašín. Současná novela ponechala předkupní právo pouze v případě, že majitel podíl na nemovitosti zdědí. V takové situaci platí předkupní právo půl roku. Při případném prodeji je tedy třeba spoluvlastníky kontaktovat nebo jednoduše počkat, až půlroční lhůta uplyne. I tato výjimka má ale svou výjimku. Předkupní právo u zděděného podílu neplatí, pokud jej majitel převádí jinému spoluvlastníkovi nebo v rámci rodiny.

Spoluvlastníci ztrácejí kontrolu

Zrušení předkupního práva ovšem může zkomplikovat život mnoha spoluvlastníkům. Příkladem je situace, kdy jeden dům vlastní dva lidé. Podle dosud platné právní úpravy měli oba předkupní právo, pokud by chtěl druhý majitel svůj podíl prodat. To už ale od července platit nebude. To znamená, že spoluvlastník může svůj podíl prodat, komu chce a za kolik chce, a druhý spoluvlastník s tím prakticky příliš nenadělá. Možnosti má totiž jen omezené. Pokud nesouhlasí s tím, jak a komu se druhý podíl prodal, je možné protistraně navrhnout vypořádání dohodou. Pokud ho druhá strana odmítne, může se pak spoluvlastník dožadovat vypořádání u soudu. „Soud má určité možnosti, jak postupovat. Například věc, pokud je to možné, reálně rozdělí. Pokud to možné není, tak se třeba přisoudí jednomu ze spoluvlastníků s tím, že tomu, kdo pozbyl spoluvlastnický podíl, pak ale musí vyplatit kompenzaci,“ přibližuje Ladislav Vajdík, advokát z kanceláře KPMG Legal. Pokud se tedy takovým situacím chtějí spoluvlastníci vyhnout, radí právníci sjednat si předkupní právo ve smlouvě, a to například formou takzvaného věcného práva, které se váže k nemovitosti a které se zapisuje do katastru. Nutné ovšem je, aby s dohodou souhlasili všichni spoluvlastníci.

Končí obíhání sousedů

Komu se však zrušením předkupního práva výrazně uleví, jsou prodejci a kupující bytů v bytových domech. Když se totiž v roce 2018 předkupní právo zavedlo u jakéhokoliv spoluvlastnictví nemovitosti, zkomplikovaly se tím převody bytů s garážemi či sklepy ve společných prostorách. Podle současné právní úpravy totiž platí, že pokud majitel prodává jednotku například i s parkovacím stáním, které je podle listu vlastnictví součástí bytového domu, musí jej v první řadě nabídnout ostatním vlastníkům v domě. „Prodávající tak musí oběhnout všechny sousedy nebo je obeslat dopisy, aby získal písemný souhlas s tím, že se předkupního práva vzdávají. Až poté, co má od všech odpověď, že předkupní právo nevyužijí, může byt s garážovým stáním prodat novému majiteli,“ popisuje praxi Ondřej Mašín z Bidli reality. A problém není jen s parkováním nebo sklepy, předkupní právo se v mnohých bytových domech týká třeba i předzahrádek nebo příjezdových komunikací. Pokud se od spoluvlastníků nepodaří odpovědi získat, čeká se většinou na uplynutí zákonné lhůty na odpověď, která trvá tři měsíce. A to prodej samozřejmě zdržuje. Majitel realitní kanceláře RE/MAX 4You Pavel Hassman odhaduje, že každý druhý prodej, kde měli spoluvlastníci předkupní právo, se nějak zkomplikoval. „U garážového stání se spoluvlastník s předkupním právem rozhodl ho využít. Proces záměrně protahovala nakonec i spekulativně tlačil na cenu. Byl si vědom svých práv a těchto se snažil využít v neprospěch prodávajícího,“ popisuje Hassman. Read more

S převodem kvůli plánované změně není třeba čekat. Vyplatí se však mít tak jako dosud připravené peníze na zaplacení daně.

Očekávané zrušení dosavadní daně z nabytí nemovitých věcí ve výši čtyř procent kupní ceny, které schválila vláda, podle realitních makléřů dočasně zpomalilo trh s nemovitostmi v Česku. „V Praze někteří lidé začali odkládat podpis smlouvy a spekulovat. V potaz to vzalo řekněme 15 až 20 procent lidí,“ řekl Deníku Pavel Hassman z realitní kanceláře RE/MAX.

K oživení trhu podle Hassmana dochází od chvíle, kdy ministři uvedli, že chtějí daň zrušit zpětně. „Daň z nabytí tak nezaplatí nikdo, jemuž byl proveden vklad na katastru nemovitostí v prosinci 2019 nebo později. Není tedy žádný důvod vyčkávat s převody,“ uvedla ministryně financí Alena Schillerová (za ANO). Podle ní by změna pravidel měla omezit prostor pro spekulanty na realitním trhu a zlepšit dostupnost vlastního bydlení pro mladé lidi.

Další novinkou však má být zrušení dosavadní možnosti uplatňovat daňové odpočty. „Z našich zkušeností patří odečet úroků z úvěru od základu daně k poměrně hojně využívaným nástrojům,“ uvedla daňová poradkyně společnosti Mazars Gabriela Ivanco. Noví kupci nemovitostí budou podle ní významně znevýhodněni.

Podle odborníků ovšem navzdory rozhodnutí ministrů není jisté, že návrh v této podobě skutečně v dohledné době schválí poslanci. „Může to být proces na dlouhé měsíce,“ uvedl Martin Sitár z Realitní komory. Doporučuje proto lidem, ať v rozpočtu na nákup nemovitosti zatím počítají i se zmíněnými čtyřmi procenty ceny. Nevyloučil přitom, že by v případě nepříznivého vývoje situace mohlo dojít i na žaloby na realitní společnosti, kdyby kupce ujišťovali, že s úsporou mohou počítat. „Kdyby změna nebyla schválená, může vzniknout problém v kupní smlouvě,“ potvrdil Hassman z RE/MAX.

V mnoha případech je navíc podle znalců  sporný samotný efekt pomoci pro mladé páry, které přijdou o možnost odpočtu z daní. Kupříkladu při koupi novostavby pro vlastní bydlení by podle Davida Eima z Gepard finance kupci při koupi bytu za pět milionů korun s čtyřmilionovou hypotékou na konci první pětileté fixace prodělali asi 67 tisíc korun. Naopak při koupi novostavby jako investice či na pronájem by takový pár neplatil daň ani nemohl uplatnit odpočty, takže by se pro něj oproti dnešnímu stavu nic nezměnilo. „Ta daň tady především už dávno neměla být. Je smutné, že její zrušení bylo až důsledkem toho, že se najednou všichni předhánějí, kdo ještě co dalšího odpustí a vyplatí,“ dodal Eim.