Prodáváte byt s nájemníkem a nevíte, jak na to? I během nájemního vztahu je možné byt prodat, ale je třeba pečlivě zvážit některé aspekty. Kupci nemusí nájemce vyhovovat, což může způsobit komplikace.

Jak řešit nájemce před prodejem bytu?

Přestože zákon nevyžaduje, abyste nájemníka informovali o plánovaném prodeji, je korektní to udělat a domluvit se na dalším postupu. Možností je dohodnout se na ukončení nájmu před prodejem, buď dohodou, uplynutím sjednané doby (u nájmu na dobu určitou), nebo vypovězením nájmu podle aktuální smlouvy.

Co když se s nájemcem o ukončení nedomluvíte?

Pokud se s nájemcem nedohodnete o ukončení smlouvy, při prodeji dojde také k „převodu nájemníka“. Občanský zákoník stanoví, že nový vlastník bytu nemůže nájemce vypovědět pouze kvůli změně vlastnictví. I kdyby bylo v nájemní smlouvě uvedeno jinak, takové ustanovení je neplatné.

Co se stane s původní nájemní smlouvou?

Po prodeji bytu včetně nájemníka musí jakékoliv změny nájemní smlouvy řešit nový vlastník. Práva a povinnosti z nájmu přecházejí na nového majitele, což znamená, že nájemní smlouva pokračuje za stejných podmínek, pouze se mění pronajímatel.

Nový vlastník je povinen dodržovat všechny závazky původní smlouvy, kromě těch, které jdou nad rámec zákona. Pokud pronajímatel měl povinnosti jen na základě dohody s nájemcem, například:

• souhlas s podnájmem,
• souhlas se změnami na věci,
• jakékoliv odchylky od dispozitivních ustanovení nevýhodné pro pronajímatele (např. provádění běžné údržby bytu),

pak tyto závazky nový vlastník dodržuje pouze tehdy, pokud o nich věděl.

Jak je to s výpovědí nájmu?

Výpověď nájmu je pak na novém vlastníkovi, který je omezen důvody a lhůtami uvedenými ve stávající nájemní smlouvě a zákonem. Změnu smlouvy může dosáhnout jen dodatky ke smlouvě, a to za podmínky oboustranného souhlasu.