Pronájem a podnájem? Jaký je v tom rozdíl

/in , , /by

Mnoho klientů si láme hlavu s tím, jaký je rozdíl mezi pojmy „Pronájem“ a „Podnájem“.  Je tedy potřeba, abychom to uvedli na pravou míru.

Pronájem (nájem)

Když se hovoří o PRONÁJMU, jedná se o přímý vztah mezi majitelem nemovitosti a nájemcem.

Například, když pan Novák je majitelem nemovitosti a chce pronajmout byt panu Zelenému, pan Novák se stává pronajímatelem a pan Zelený nájemcem.

O pronájem se jedná i tehdy, když se pronajímá jen část bytové jednotky.

Nájemní smlouva

Mezi vlastníkem a nájemcem se uzavírá nájemní nikoli podnájemní smlouva. Dle § 2237 OZ, musí být nájemní smlouva v písemné formě a pronajímatel nemá právo nájemci v bytě zakázat například podnikání nebo přítomnost zvířat.

Ukončení pronájmu

Nájem je chráněný občanským zákoníkem a bez souhlasu nájemce ho lze ukončit jen ze zákonných důvodů nebo důvodů, které jsou ustanoveny v nájemní smlouvě.

Nájem tedy skončí:

  • Dohodou
  • Zánikem předmětu pronájmu
  • Uplynutím doby, na kterou byl pronájem sjednán
  • Výpovědí podle OZ

Podnájem

O podnájem se jedná tehdy, když nájemce, který má uzavřenou nájemní smlouvu s vlastníkem, pronajímá nemovitost dalšímu pronájemci. Nájemce se v tomto případě stává pronajímatelem. Často se s podnájmem setkáváme u družstevních bytů.

Když doplníme příklad výše:

Pan Zelený pak chce nemovitost přenechat k podnájmu paní Červené a v tomto případě dochází k PODNÁJMU. Pokud však dostane pan Zelený od pana Nováka výpověď z nájmu, byt musí opustit i paní Červená.

Když chce nájemce pronajímat nemovitost, musí mít písemný souhlas vlastníka. Výjimka je možná v případě, kdy nájemce v nemovitosti trvale bydlí, pak nemusí mít písemný souhlas, ale musí vlastníkovi nahlásit počet osob, které s nájemcem nemovitost sdílí.

Podnájemní smlouva

U podnájemní smlouvy není ze zákona vyžadována písemná forma, zde postačí jen ústní. Avšak, aby se předešlo možným sporům, doporučuje se mít smlouvu i písemně.

Ukončení podnájmu

U podnájemní smlouvy lze podnájem ukončit bez udání důvodu.

Podnájem skončí:

  • Ke dni, kdy skončí pronájem
  • Uplynutím doby, na kterou byl podnájem sjednán
  • Zánikem předmětu podnájmu
  • Dohodou
  • Výpovědí

V mnoha případech, vlastníci nemovitostí uzavírají nájemní smlouvy s příbuznými osobami a ty nemovitost následně pronajímají skutečným zájemcům. Uzavření smlouvy s příbuznou osobou je výhoda pro vlastníka, protože v případě možných problému, se vlastník s nájemcem může dohodnout a podnájem můžou bez udání důvodu ukončit. Avšak se může jednat o obcházení zákona.