Prodej bytu, domu s sebou nese i řadu povinností, které je třeba zajistit. Vyhnete se tak problémům v průběhu prodeje, následným reklamacím a případně sankcím.
Projděte si s námi zásadní body, na které je třeba myslet.

1/ Předkupní právo

Předkupní právo je omezení vlastnického práva u nemovitosti. Tento problém může nastat ve chvíli, kdy má nemovitost více vlastníků. V tomto případě je nutné nejdříve umožnit dalším vlastníkům nemovitost/podíl odkoupit přednostně.

Pokud se tak nestane, vlastník jiného podílu může požádat o zneplatnění celého prodeje nemovitosti. Spor se pak může táhnout dlouhou dobu a může být finančně náročný.

2/ Průkaz energetické náročnosti budovy

Vyhotovení průkazu energetické náročnosti budovy patří mezi povinnosti prodávajícího při prodeji domu, nebo bytu (PENB) slouží k vyhodnocení energetické náročnosti budovy a kvantifikuje veškeré energie spotřebované při standardizovaném provozu hodnocené budovy a (podobně jako energetický štítek spotřebiče) zařazuje budovu do příslušné třídy v rozsahu A-G.

Při prodeji bytů bývá tento dokument společný pro všechny jednotky a může být dostupný v dokumentaci z družstva, či společenství vlastníků.

Pokud jde o prodej rodinného domu, bude třeba nechat přímo zpracovat nový průkaz energetické náročnosti budovy dle zákona § 7a Zákona č. 406/2000 Sb.

Při nesplnění povinnosti o dodání průkazu energetické náročnosti budovy hrozí sankce až do výše 100 000 Kč v případě prodeje nemovitosti od fyzické osoby.

3/ Dokumentace k provedení stavby

Dokumentace skutečného stavu stavby je klíčová především při prodeji rodinných domů či jiných samostatných staveb. Povinnost odevzdat kupujícímu tento dokument vyplývá ze zákona § 125 odst. 1 Zákona 183/2006 Sb. o územním plánování a stavebním řádu. V případě nově postavených domů by neměl být problém s dodáním projektu a veškeré dokumentace. Situace může být horší u starších staveb, kde je ve většině případů potřeba pořídit novou dokumentaci skutečného provedení stavby.

Pokud stavební dokumentaci při prodeji nemovitosti nedodáte, nehrozí za to žádná sankce ani přímý postih. Kupující ale mohou díky tomu dostat prostor pro následné získávání slev z ceny nemovitosti.

4/ Potvrzení o bezdlužnosti

Doložit potvrzení o bezdlužnosti je důležité hlavně v případě prodeje bytu. Toto potvrzení totiž říká, že prodávající nemá žádné dluhy vůči družstvu či společenství vlastníků a nedluží peníze za platby spojené s užíváním bytu. Tato povinnost je vázána na žádost kupující podle § 1186 odst. 3 Občanského zákoníku.

5/ Revizní a kontrolní zprávy

Týkají se nových úprav i kontroly současného stavu, která je v některých případech povinná v pravidelných intervalech. Konkrétní seznam revizních a kontrolních zpráv závisí na technickém stavu objektu, podle zavedených druhů energií a způsobu vytápění. Jde například o:

• revizní zprávu k elektroinstalaci,
• kontrolní revizi elektroinstalace,
• revizi elektrospotřebičů,
• revizi spalinových cest,
• kontrolní zprávu spalinových cest,
  • kontrolní zprávu plynových zařízení.

Revizní a kontrolní zprávy jsou jasným důkazem o tom, v jakém stavu se nachází elektroinstalace, spalinové cesty či plynové zařízení. Díky těmto dokumentům má prodávající i kupující větší jistotu, že je vše v pořádku a v případě závady je možné bez problémů uplatit pojištění na základě.

Pokud se totiž do 5 let od prodeje projeví na nemovitosti vady, které souvisí s těmito prvky, které nejsou v revizních či kontrolních zprávách, případně tyto dokumenty úplně chybí, může kupující uplatnit vadné plnění a požadovat slevu.

6/ Oznamovací povinnost pro Finanční úřad

Při prodeji družstevního bytu, jehož hodnota je větší než 5 miliónů máte povinnost oznámit prodej finančnímu úřadu. Pokud tuto skutečnost neoznámíte, hrozí pokuta do výše 0,1 % z částky neoznámeného příjmu. Výše pokuty však může dosáhnout až 10 % v případě, kdy oznámení podáte až po výzvě od správce daně. Sankci 15 % z příjmu z prodeje zaplatíte v případě, kdy nereagujete ani na tuto výzvu.

7/ Daň z příjmu při prodeji nemovitosti

Kdo platí Daň z prodeje nemovitosti? Daň platí prodávající a je první důležitou povinností, která se na vás při prodeji domu, nebo bytu může vztahovat. Upravuje ji Zákon 586/1992 Sb. o dani z příjmu.

Přiznání klasicky podáte na finančním úřadě v místě bydliště.

8/ Odhlášení od daně z nemovitosti

Při prodeji nemovitosti vás čeká také povinnost odhlášení od daně z nemovitosti. Tato povinnost je platná do 31. ledna následujícího roku po prodeji. Pro odhlášení neexistuje žádný speciální tiskopis. Běžné je odeslat dopis/zprávu do datové schránky, kde bude uvedeno, že již nejste majitelem nemovitosti, takže nejste ani plátcem příslušné daně.