Předně je potřeba říct, že zákon sám o sobě žádné přesné regulatorní limity nestanoví a pouze dává do rukou ČNB nástroj pro regulaci některých parametrů. Platí tedy, že ČNB regulovat hypoteční trh může, ovšem pouze vydáli „Opatření obecné povahy“. Jeho účinnost nemůže být okamžitá, zákon explicitně uvádí lhůtu čtyř měsíců od vyhlášení tohoto Opatření, pokud by mělo docházet ke zpřísnění pravidel pro klienty a banky. Jinými slovy – novela zákona o ČNB fakticky k žádné regulaci nevede, pouze vydefinovala, čeho by se do budoucna zákonná omezení mohla týkat.

A která to tedy jsou? Předně jistě velmi známý termín LTV (poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti), pak také tzv. DSTI (míra zadlužení klienta vůči započitatelným příjmům vyjádřena v procentech – např. 45 % by znamenalo ve zkratce, že výdaje klienta mohou být maximálně do 45 % jeho započitatelných příjmů měsíčně) a také tzv. DTI (zjednodušeně maximální výše hypotéky, resp. všech dluhů ve vztahu k ročním příjmům – např. DTI 9 by znamenalo, že maximální hypotéka může být násobkem 9x roční příjem klienta. ČNB může Opatřením obecné povahy omezit jeden, případně i všechny tyto parametry najednou.

Jaké jsou výjimky?

Lakonicky řečeno, co by to bylo za český zákon, kdyby v něm nebyly výjimky? V našem případě se pak týkají mladších žadatelů, zákonodárce poměrně troufale vydefinoval, že mládí = žadatel je do 36 let, příp. alespoň jeden z žadatelů, jsou-li manželé. U těchto klientů pak má platit, že regulované limity LTV mohou být zvýšené o 10 % (tedy LTV bude plošně 80 %, mladí žadatelé budou mít 90 %), DSTI o 5 % (tedy např. 50 % zadlužení místo 45 % pro ostatní klienty) a DTI o 1 (tedy např. bude maximální hypotéka 10x roční příjmy místo 9x pro ostatní klienty).

Další výjimka se pak týká přímo bank – mohou poskytovat 5 % všech svých obchodů mimo regulaci, tento limit se hlídá čtvrtletně. Prakticky je to skutečně pouze „pár obchodů“ a může to způsobovat i významné komplikace při zpracování obchodu, především z pohledu času („kliente vydrž do dalšího čtvrtletí, máme ve výjimkách plno“).

Nový pojem obytná nemovitost – resp. spotřebitelský úvěr zajištěný obytnou nemovitost

S nadsázkou by se opět dal použít analogický komentář k tomu výše – co by to bylo za český zákon, kdyby v něm nebyla výkladová nejasnost. Je velká škoda, že zákonodárce nepoužil odborné definice pojmů tak, jak je známe již ze zákona o spotřebitelském úvěru. Místo toho se novela zákona vymezila vůči hypotékám zajištěným obytnou nemovitostí. Obytnou nemovitostí se pak rozumí „obytný prostor, který obývá vlastník nebo nájemce tohoto obytného prostoru nebo družstevník v bytových družstvech“. Jak to tedy bude u hypoték na pozemek, ateliéry, rekreační objekty? Pokud si kupuji pozemek a úvěr zajistím pozemkem, tak se na mne omezení nevztahují, pokud však zajistím koupi pozemku např. bytem, pak ano? Otázek vzniká celá řada a na odpovědi si budeme muset ještě počkat. Věříme, že se vše výkladově ustálí, banky by totiž nebyly schopny ani věrohodně reportovat úvěry zajištěné obytnou nemovitostí, resp. minimálně by to byla významná komplikace pro celou řadu z nich.